资讯指南正文

全面解析:让你彻底读透产业园区选址

摘要:作为招商引资的重要载体,产业园区的选址直接决定了招商引资开展的难易程度,可以说,一个好的选址是产业园区的生命线。那么,产业园区该如何选址呢?为此,招商引资内参选

作为招商引资的重要载体,产业园区的选址直接决定了招商引资开展的难易程度,可以说,一个好的选址是产业园区的生命线。那么,产业园区该如何选址呢?为此,招商引资内参选取浙大网新睿研科技园智库张晨的研究供大家参考。


【招商引资内参正文】

一、产业园区分类

中国产业园区的发展最初是由政府为实现某一产业的发展目标而设立的经济专区,例如经济技术开发区、高新产业区等。根据我国产业的分类标准,第一产业通常指大农业,包括农、林、牧、副、渔等,第二产业通常指工业,包括采矿业、制造业等,第三产业通常指服务业,包括软件业、交通运输业、金融业等。当下中国众多的产业园区,正是基于上述分类发展而成,包括工业园区(含各种类型的开发区,如国

家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区以及省级各类工业园区等)、科技园区、文化创意产业园区、物流产业园区、基金小镇等等。详细分类如下表所示:


二、产业园区选址7大基本原则

产业园区的选址需要进行全方位的考虑,不仅涉及到对开发商经济实力、技术、资金的要求,更涉及到对人力资源、环境、当地文化、社会环境、自然条件等众多领域。结合众多园区项目实操经验,园区主要选址原则如下:

1、战略性原则

园区的选址应着眼于长远发展,坚持前瞻性原则,预估该区域的未来发展,作出适合未来10-20年发展的超前判断。与此同时,在园区选址时要考虑周全,留有发展余地,为远期园区的发展创造有利条件。

2、规划导向原则

园区开发与建设时城镇化推进的重要组成部分,园区的选址要以国家与城市规划为导向,符合所在区域的总体规划和土地利用规划,坚持合理布局,有序发展,与城市形成有机的整体。

3、土地节约原则

在园区的选址上要注意合理利用土地,尽量降低开发费用,提高节约用地意识,尽量使用荒地,减少搬迁居民带来的建设成本与开发阻力,达到节约成本的要求。

4、交通便利原则

园区想要获得长远的发展,必须具备便利的交通条件,最

好靠近交通枢纽进行选址,便于发挥区位优势。与此同时,各类主题的产业园区也不尽相同。例如,物流园区适合临近港口,铁路组站或机场。

5、依托现有基础设施原则

园区建设需要投入大量的人力、物力和财力,需要具备通信、供电、水、燃气等,同时还需要污水、废物处理的能力,尽量选择现有上述基础设施的土地,能有效降低后期开发成本。

6、绿色生态原则

良好的工作环境能让人心驰神往,将产业园区发展与生态坏境相结合,将产业结构调整与经济质量提高相结合,不仅有利于园区品质提升,也有利于区域经济长远发展。

7、人才集聚原则

产业园区的发展需要大量的资源支撑。选择高校与研究机构集聚地,或该产业龙头企业与众多中小型企业集聚地,能有效形成园区与城市、企业的互动,也为后续吸引人才进入打下基础。

三、产业园区选址要素解析

园区在规划选址的过程中,有很多层面的因素会影响到产业园的选址,这些因素从宏观到中观,从中观到微观,涉及一定时期内的经济、社会、基础设施、环境、科技、文教等各个领域所具备的现实实力和发展能力的集合,在一定程度上影响了园区未来发展潜力。具体影响因素如下表所示:

表1:影响产业园区选址的经济因素

经济发展水平(基础因素)

1、经济规模

城市国内生产总值总和

城市财政收入总和

城市规模以上工业总产值

城市人口数量

城市GDP占区域GDP

比重

2、经济结构

一、二、三产业总产值

第三产业总产值/

第二产业产值

3、经济效益

城市人均GDP

经济增长率

4、居民收入

职工平均工资

人均城乡居民储蓄年末余额

5、居民生活水平

人均住宅建筑面积

人均用水电量

6、消费结构

恩格尔系数(逆指标)

表2:影响产业园选址的关键因素

各类主题产业园选址影响因素(关键因素)

1、区位条件

市场情况

交通运输条件

园区区位条件

2、产业因素

该产业在当地的产业基础

该产业的企业数量

3、用地条件

工程地质

水文地质

场地状况

4、政策条件

政府产业导向

政府扶持政策

5、城市商贸

社会消费品零售总额

城市企业数量

6、科技水平

地方财政收入预算内科学支出

R&D

经费支出

技术市场成交总额

每万人中从事科技活动人员数

每万人拥有互联网户数

7、城市开放度

非农人口占总人口的比重

当年实际利用外资总额

商投资企业产值/

内资企业产值

表3:影响产业园选址其他因素

其他影响因素

1、人力资源

地方高校数量

每万人拥有的高等学校在校学生数

2、人文资源

每百万人拥有的影剧院个数

3、卫生条件

每万人拥有医院、卫生院床位数

4、城市环境

城市环境设施投资总额

人均绿地面积

因此,产业园区的发展必须要融入到城市发展之中,产业园区的选址必须符合城市总体规划以及土地总体利用规划。除此之外,还要根据园区的产业主题,选择符合该产业的具有资源禀赋的地区,既有利于未来吸引企业的入驻,也有利于产业链的成熟度提高及相关上下游企业的聚集。不仅如此,还要考虑到当地交通状况、基础设施以及环保要求。

四、选址步骤解析


在充分考虑上述因素的基础上,确立合理步骤进行产业园区选址。首先对所开发的产业园区的主题进行定位,在结合当地比较优势产业的基础上进行开发。第二,分析园区所在的城市经济状况,不仅包括目前城市发展的各个方面,还需考虑未来城市发展的潜力。第三,在此基础上,建立合理的指标评价体系与评价方法,常用的方法包括德尔菲分析法与层次分析法等。第四,根据上述评价方法提出多种选址方案,并及时进行评价修改,在此基础上确定最终选址方案。

五、评价体系介绍

园区选址的评价体系众多,常用的包括德尔菲分析法与层次分析法等,结合本人目前的园区选址实操经验,下面以物流园区为例,简单介绍符合实际要求,能使产业园区在不确定环境下做到经济利益最

大化的选址方法。

首先,在实地考察,充分调研上述选址因素的基础上,制定出符合物流中心选址的综合评价指标体系,如下图所示:


其次,在建立上述评价体系基础上,根据实地调研的数据以及城市经济状况,可以采用层次分析法,根据实操经验,设置合理的权重。对物流园区而言,应适当设置在远离市中心区域,但能促进大城市的流通机能通畅的地区,因此对交通指标就要设置较大的权重,例如5/12等。在此基础上,根据不同地块,选取不同权重进行评价,设S为具体权重。具体情况如下图所示:


虽然影响产业园区选址的因素很多,评价体系较为完备,但在不同产业园区具体选址时,还应注意结合实战经验,把握不同指标设置不同比例的权重。与此同时,根据不同的情况,对该城市不同地块制定出2-3套方案,并在综合对比的基础上,最终确定合理的选址方案。

声明:本文内容为企租网原创,如需转载请标明出处!

政策

全国多地出台政策鼓励生二孩 购房享受补贴放宽房贷

8月初,湖北咸宁出台《关于加快实施全面两孩配套政策的意见》,为二孩生育提供多项鼓励措施,包括生二孩产假延长至6个月;符合政策二孩就读幼儿园可减免保教费;二孩家庭

1天前 二孩 购房 补贴 房贷 生育

数据

统计局:7月一二线城市新房价格环比涨幅回落

8月15日,国家统计局公布2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。一二线城市新建商品住宅环比涨幅出现不同程度回落,三线城市涨幅继续扩大。

1天前 统计局 一二线城市 房价 涨幅

土地

8月多城市加快供地节奏 北京平谷地块将全建共有产权房

8月10日,北京市挂牌出让三宗地块,地块分别位于朝阳区、平谷区及房山区,总出让建筑面积为28.2万平方米,总起始价为38.2亿元,其中平谷地块将全部建设共有产权

1天前 平谷 地块 共有产权

项目

官厅借力冬奥红利 鸿坤葡萄酒小镇打造京西北价值标杆项目

8月15日,由新京报主办、鸿坤地产、鸿坤葡萄酒小镇/悦山湖协办的“让世界瞩目官厅——2018京西北城市发展影响力高峰论坛在北京香格里拉饭店隆重举行。多位嘉宾共同

1天前 冬奥 鸿坤 葡萄酒小镇

业界

北京CBD最大单体共享办公 优客工场·华贸中心社区落成

优客工场·华贸中心社区座落在CBD核心商圈大望路,由超5A智能写字楼、国际奢华酒店以及国际公寓、中央广场及商业组成的地标性城市综合体。

1天前 CBD 共享办公 优客工场 华贸中心

政策

“假公园真地产”戴上紧箍咒 严控主题公园地产化

业内普遍认为,主题公园的房地产化确已偏离旅游本质,且带来诸多隐患,从国家到地方的严管,将倒逼国内主题公园运营模式发生巨大变革。

1天前 公园 地产化 房地产

产业

文化商业旅游融合发展 西安曲江商圈商业活力逐渐突显

据不完全统计,2018上半年西安已开业购物中心6个,其中3个位于曲江新区,2018下半年西安拟开业购物中心15个,曲江占5个。由此可见,曲江一跃成为名副其实的西

1天前 文化 商业旅游 西安

市场

7月广州写字楼市场持续活跃 公寓市场逐步回稳

7月写字楼供应量有所增加,成交持续趋稳,保持较高的成交水平;公寓市场本月供应量降幅明显,而成交量则有所回升;商铺成交量同比增幅明显,但环比上月成交高位则有所回落

1天前 广州 写字楼 公寓

市场

北京严查在售商品房项目 哄抬房价等成为检查重点

北京市住房和城乡建设委员会16日发布消息称,为治理房地产市场乱象,加大市场执法整治力度,住建部门在全市范围内开展在售商品房项目专项执法检查,严查哄抬房价、捂盘惜

1天前 商品房 房价 住建委

企业

北京第二条金融街呼之欲出 华远集团承接动批改造

疏解后的“动批”市场何去何从,以及究竟将由哪家企业承担开发建设工作等话题一直都备受各界关注。8月16日,北京商报记者独家获悉,“动批”改造项目未来已确定将由华远

1天前 北京 金融街 华远集团

市场

房租急涨谁之过:抢占房源机构短兵相接 规模赛跑放大房租上涨

这个炎热的毕业季,北京租房市场因为一则指责中介推高房租的帖子被搅起一池涟漪。而据记者调查,长租公寓运营商相互抬价在城中并非孤案。近年来,部分城市房租不断上涨是事

1天前 房租 公寓 蛋壳 自如

项目

新机场启用在即 京南风口下的鸿坤产业大机遇

鸿坤产业投资发展集团,前瞻城市发展格局,战略落子新空港经济带,在位于南五环外的南中轴路东侧,布局了其在北京的第8个产业新项目——鸿坤·西红门智谷产业园区。

2天前 新机场 鸿坤产业 通州 雄安

产业

王府井奥莱管理签约山水文园 率先入驻重庆山水主题小镇

8月14日,王府井集团奥莱管理公司与山水文园投资集团签订战略合作协议,王府井奥特莱斯将率先入驻重庆山水主题小镇,与众多体验型商业业态形成矩阵,形成全新的“奥莱商

2天前 王府井 奥莱商业小镇 重庆

企业

注册资本大增50亿后 融创房地产集团再购海航资产

财联社记者独家获悉,融创日前拿下了海航基础旗下海南海岛航翔投资开发有限公司100%股权,认缴出资额为9.81亿元。对此,海航方面回应称,一切以公告为主。

2天前 融创 海航 房地产

企业

旭辉难题:商办楼质量与限价房销售

在众多大品牌开发商被存量商办困扰之时,曾在京重仓屯兵商办的旭辉却能在“3·26”新政前成功清盘房山等区域,成为当时北京商办营销的一个奇迹。

2天前 旭辉 商办楼 限价房

市场

长沙甲级写字楼存量达119.8万平 下半年将迎供应潮

近日,戴德梁行在长沙召开发布会,分析研判今年上半年长沙甲级写字楼市场形势。戴德梁行称,至6月末,长沙甲级写字楼市场空置率已达34.6%,仍处于较高水平;下半年随

2天前 长沙 写字楼 戴德梁行 空置率

业界

恒大法拉第揭面纱 抛出500万辆大目标

恒大的资金保障以及国家对新能源车行业的扶持,都是恒大法拉第的优势。但随着各大传统车企的入局,市场竞争日益白热化,恒大法拉第要实现量产目标仍面临挑战。

2天前 恒大 法拉第 智能汽车 FF91

业界

共享办公行业迎新一轮融资潮 是风口来临还是泡沫飞扬?

新一轮融资让共享办公业态再次进入公众的视线。不少业内人士认为,共享办公的风口要来了,有人甚至说行业的黄金时代已经来临。

2天前 共享办公 融资 风口 泡沫 潘石屹

市场

北京住房租金环比上涨2.2% 谁在抬高房租价格?

多家机构发布的数据显示,北京住房租金正处在上升通道。北京租赁市场存在房源短缺、供应总量少、供应结构失衡等问题,此外租赁中介机构抢房哄抬房租的消息也引发热议...

2天前 北京 住房 租金 中介

市场

7月份65城房价环比上涨 专家预计调控收紧将加速

8月15日,国家统计局发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,有65城新建商品住宅价格环比上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建

2天前 房价 调控 商品住宅

加载中...
加载更多

没有更多了

关注企租官方微信号扫描二维码
关注官方微信号